Dům s duší
a obrovským potenciálem

Rodinný dům z roku 1938 v klidné lokalitě Náchod-Bražec na pozemku 1 495 m². Tři jasné cesty, jak ho přivést zpět k životu — a kolik to bude stát.

165 m²užitná plocha
1 495 m²pozemek
2 + suterénnadzemní podlaží
5 450 000 Kčcena nemovitosti
O Nemovitosti

Solidní cihlový dům na klidné adrese

V Náměrkách 49, na samém okraji Náchoda u lesa. Kolaudace 1938, poslední rekonstrukce v roce 1971 — od té doby žil dům jen běžnou údržbou. Dispozice je dvougenerační: každé patro má vlastní kuchyni a koupelnu. To z něj dělá ideální cíl pro rodinu, která chce bydlet komfortně a zároveň mít prostor pro prarodiče či ekonomicky efektivně využít druhé patro.

165 m²
Užitná plocha
200 m²
Podlahová plocha
1 495 m²
Pozemek
4
Pokoje
2 NP + 1 PP
Podlaží
1938
Rok kolaudace

1. nadzemní podlaží

  • Obývací pokoj21,1 m²
  • Pokoj19,1 m²
  • Kuchyň s jídelnou13,2 m²
  • Koupelna9,8 m²
  • Chodba + předsíň23,5 m²
  • Komora + WC5,3 m²

2. nadzemní podlaží

  • Obývací pokoj20,5 m²
  • Ložnice19,8 m²
  • Podkroví (pokoj)10,6 m²
  • Kuchyň7,2 m²
  • Koupelna7,8 m²
  • Chodba10,1 m²

Suterén + příslušenství

  • Sklep 113,7 m²
  • Sklep 26,7 m²
  • Chodba14,1 m²
  • Garáž / kůlnasamostatně
  • Studna s darlingemnevyužitá
  • Skleníkna zahradě

Co je v ceně domu (a nesahá se na to)

Stavba je zděná z plných cihel, napojená na elektřinu (230 V), zemní plyn, vodovod i veřejnou kanalizaci. Vytápění zajišťuje plynový kotel s ocelovými radiátory, ohřev vody elektrický bojler napojený rovněž na ÚT. Konstrukčně dům drží — největší investice se odehraje v obálce a technologiích, nikoli v hrubé stavbě.

Pozitivní zjištění z prohlídky: původní dubové parkety v několika místnostech, funkční litinové radiátory, nosné zdivo bez prasklin, prostorná dispozice s logickým členěním a — z hlediska prodejní hodnoty zcela zásadní — obrovský pozemek 1 495 m² orientovaný do klidu lesa.

Půdorysy domu
Aktuální Stav

Co dům potřebuje — a co naopak stačí jen oprášit

Před tím, než navrhneme cenovky, je třeba znát výchozí stav. Tady je upřímná inventura: co je v pořádku, co je za zenitem a kde se schovává největší skrytý náklad.

Eternitová střecha
Priorita 1

Eternitová střecha

Krytina obsahuje azbest. Místy poškozená, nutná odborná demontáž s likvidací jako nebezpečný odpad. Po sundání je vhodné rovnou doplnit zateplení podkroví.

Vlhkost ve sklepě
Priorita 1

Vzlínající vlhkost v suterénu

Klasický defekt staveb z 30. let — chybí hydroizolace. Omítky se odlupují, viditelné výkvěty solí. Řeší se chemickou injektáží + sanační omítkou (nebo radikálně rozkopáním a odizolováním zvenku).

Kuchyně 1971
Priorita 2

Kuchyně + koupelny z r. 1971

Dolní kuchyň je v původním stavu od poslední rekonstrukce. Koupelny mají dožitou sanitu i obklady. Horní kuchyň je novější (2000s), ale i ta volá po obnově.

Fasáda
Energie

Žádné zateplení

Cihla 45 cm sice topí lépe než porobeton, ale dnešní normě se ani neblíží. Bez zateplení fasády a podkroví bude vytápění drahé. ETICS 16–20 cm srazí spotřebu na třetinu.

Pokoj s tapetou
Kosmetika

Tapety, podlahy, malba

Velká část povrchových úprav z 70.–80. let. Růžové tapety, PVC podlahy, zažloutlé malby. Vizuálně nejnápadnější, ale finančně nejlevnější část zásahu.

Parkety
Zachovat

Původní dubové parkety

V několika místnostech velmi pěkně zachované parkety. Stačí přebrousit, naolejovat nebo nalakovat — a hned je z dobového kazu charakter, který v novostavbě nekoupíte.

Tři Cesty

Vyberte si tempo a hloubku rekonstrukce

Připravili jsme tři realistické varianty. Každá z nich vás přivede k jinému výsledku — od „bydlitelný hned" přes „moderní rodinné bydlení" až po energeticky nezávislý dům, do kterého se přistěhujete s kufrem a hotovo.

Varianta 1 — Levná

„Bydlitelný hned"

Cílem je dostat dům do stavu, kdy se do něj dá nastěhovat, fungovat v něm a nestydět se za něj — bez toho, abyste vyhodili milion za fasádu, kterou stejně zakryje břečťan. Eternit pryč, povrchy obnovit, technologie ponechat. Vhodné pro kupce s napjatým rozpočtem nebo pro někoho, kdo si chce dům postupně dolaďovat po vlastní ose.

Celkem
1 285 000 Kč
Doba realizace
2–3 měsíce
Cena za m²
~7 800 Kč
Energ. úspora
~ 5 %
Stávající stav
Po rekonstrukci — Levná varianta
AI vizualizace „Po" ještě nebyla vygenerována.
Před Po — Levná

Co se v této variantě udělá

✓
Odstranění eternitové krytinyOdborná demontáž azbestu, likvidace v hazardním režimu
✓
Nová asfaltová střešní krytina(IKO nebo TONDACH ekonomická řada)
✓
Sanace vlhkosti suterénu — rychláSanační omítka + odvětrání. Bez injektáže.
✓
Renovace parketbroušení, tmel, lak
✓
Kosmetika obou koupelennová sanita, baterie, WC, lokální obklad u sprchy
✓
Refresh dolní kuchyněnová IKEA-class linka s drobnými spotřebiči
✓
Malba celého domuvč. drobných oprav omítek
✓
Nové dveře vstupní + opravy okenStávající dřevěná okna nabarvit a utěsnit
✓
Kontrola elektriky + výměna jističů a zásuvekBez kompletní reinstalace
✗
Bez zateplení fasádySpotřeba zůstává „jako dřív"
✗
Bez výměny okenPouze údržba stávajících
✗
Bez výměny topeníPlyn. kotel a radiátory zůstávají

Interiér po rekonstrukci — vizualizace

Indikativní AI vizualizace všech klíčových místností v Levné variantě. Charakter zachován, finance pod kontrolou — bydlitelný hned, designové ambice budou minimální. Klikněte na štítek „PŘED" v rohu pro porovnání se stávajícím stavem.

Obývací pokoj — stávající stav
Obývací pokoj — Levná
PŘEDPO
Obývací pokoj (1. NP)Růžová tapeta nahrazena bílou matnou malbou. Hnědé PVC vyměněno za světle šedý laminát. Litinový radiátor zachován, nabarven bíle.
Pokoj s parkety — stávající stav
Pokoj s parkety — Levná
PŘEDPO
Druhý pokoj (1. NP)Původní parkety přebroušené, jednoduchý dřevěný nábytek IKEA, woven jute koberec. Modré dveře beze změny — funkční, charakterní.
Dolní kuchyně — stávající stav
Dolní kuchyně — Levná
PŘEDPO
Dolní kuchyně (1. NP)Linka 1971 odstraněna, nová IKEA Metod v matné bílé. Šedá lamino deska, subway obklad. Parkety přebroušeny.
Horní kuchyně — stávající stav
Horní kuchyně — Levná
PŘEDPO
Horní kuchyně (2. NP)Minimální refresh — stávající skříňky vyčištěny, nové úchytky, nová deska, subway obklad, nová indukce.
Koupelna — stávající stav
Koupelna — Levná
PŘEDPO
KoupelnaŠachovnicová dlažba pryč, jednoduché šedé dlaždice, bílé obklady. Nový sprchový kout, WC, umyvadlo. Funkční, čisté.
Schodiště — stávající stav
Chodba se schody — Levná
PŘEDPO
Chodba se schodyTmavé dřevěné lambriky nabarveny matně bíle, glass-block partition zachován. Schody přebroušené, bíle nabarvená kopyta.
Suterén — stávající stav
Suterén — Levná
PŘEDPO
SuterénVlhké omítky strženy, nová sanační omítka. Šedá epoxidová podlaha, LED osvětlení, kovové police. Z vlhké díry funkční sklad.
Garáž — stávající stav
Garáž — Levná
PŘEDPO
GarážVyklizeno, čerstvý bílý nátěr, nová sekční vrata. Pegboard se základním nářadím, ponk u zdi. Funkční zázemí.
Kůlna — stávající stav
Kůlna — Levná
PŘEDPO
KůlnaDřevěná konstrukce zachována, dřevo ošetřeno lakem. Police na nářadí, jednoduchá podlaha, malá kamna. Tradiční česká kůlna.

Detailní rozpočet

Ceny jsou orientační, dle aktuálních ceníků 2026 (materiál + práce, vč. DPH). U položek s rozsahem uvádíme střední hodnotu.

Střecha & podkroví

370 000 Kč29 %
Demontáž a likvidace azbestové krytinycca 200 m² střešní plochy, nebezpečný odpad
95 000 Kč
Kontrola krovu, lokální výměna poškozených prvkůošetření proti dřevokazům
35 000 Kč
Nová krytina — asfaltové šindele (IKO Cambridge / TopShingle)vč. podstřešní fólie a latí
195 000 Kč
Klempířské prvky — okapy, svody, oplechovánípozinkovaný plech
45 000 Kč

Suterén & vlhkost

85 000 Kč7 %
Otlučení vlhkých omítek do výšky 1,5 mcca 50 m²
25 000 Kč
Sanační omítkový systém Baumit/Cemix3 vrstvy
45 000 Kč
Odvětrání suterénu + nátěr stěnfungicidní disperze
15 000 Kč

Koupelny & WC (2×)

210 000 Kč16 %
Demontáž stávající sanity a obkladůobě koupelny, dolní WC
15 000 Kč
Nový sprchový kout + vanička (2×)standard, sklo s povlakem
38 000 Kč
Nové WC se splachovací sadou (2×)závěsné — RAVAK / GROHE Solido
22 000 Kč
Umyvadlo s baterií + skříňka (2×)
28 000 Kč
Lokální obklad u sprchového koutuRAKO standard 30×60
35 000 Kč
Drobné instalatérské úpravynové vývody, sifony
35 000 Kč
Drobné stavební a obkladačské prácepříprava, spárování
37 000 Kč

Kuchyně — dolní

125 000 Kč10 %
Demontáž stávající linky 1971+ odvoz
5 000 Kč
Nová kuchyňská linka IKEA METOD/SEKTIONcca 3,5 bm, lamino fronty
65 000 Kč
Spotřebiče — indukční deska, digestoř, trouba, lednicestřední třída, BEKO/AMICA
35 000 Kč
Dřez nerez + páková baterie + obklad
12 000 Kč
Drobné instalatérské + elektro úpravy
8 000 Kč

Podlahy

85 000 Kč7 %
Broušení a relakování parketcca 75 m², 3× lak
42 000 Kč
Nový laminát v kuchyni, předsíni a chodběcca 35 m², AC4 střední třída
28 000 Kč
Soklové lišty + ukončovací profily
8 000 Kč
Renovace zámkové dlažby u vstupu
7 000 Kč

Okna & dveře

110 000 Kč9 %
Renovace stávajících dřevěných okenbroušení, tmely, nátěr, nová těsnění — 14 ks
55 000 Kč
Nové vstupní dveře vč. zárubněbezpečnostní třída 2, např. SOLODOOR
35 000 Kč
Lokální výměna interiérových dveří (2 ks)nejvíce poškozené
12 000 Kč
Kování, prahy, drobnosti
8 000 Kč

Elektro & revize

80 000 Kč6 %
Výchozí revize stávající elektroinstalace
8 000 Kč
Výměna rozvaděče s proudovým chráničemBEZPEČNOSTNÍ UPGRADE — povinné u úvěru
28 000 Kč
Výměna zásuvek, vypínačů, svítidel34 ks vypínačů + zásuvek, 12 svítidel
32 000 Kč
Hromosvod — instalacev současnosti chybí
12 000 Kč

Topení & voda

35 000 Kč3 %
Servis a kontrola plynového kotle+ čištění, výchozí revize
12 000 Kč
Servis radiátorů, nové termo­hlavice14 ks
18 000 Kč
Servis bojleru
5 000 Kč

Malby & finální úpravy

85 000 Kč7 %
Strhání starých tapetcca 110 m²
8 000 Kč
Lokální oprava omítek, štukování
22 000 Kč
Penetrace + malba celého interiéru2× nátěr, cca 540 m² stěn a stropů
45 000 Kč
Drobná truhlařina (lišty, prahy)
10 000 Kč

Projekt, povolení, úklid

100 000 Kč8 %
Ohlášení stavby + jednoduchá technická zpráva(některé práce nevyžadují stavební povolení)
15 000 Kč
Odvoz a likvidace stavebního odpadu2× velkokapacitní kontejner
28 000 Kč
Stavební dozor — fakultativnídoporučujeme, ušetří víc než stojí
35 000 Kč
Hloubkové úklidové práce, energ. štítek
12 000 Kč
Rezerva 1 % na neočekávané položky
10 000 Kč
Celkem varianta „Levná"
vč. DPH 21 % · stav cen 2026
1 285 000 Kč
7 800 Kč / m²

Předpokládaný harmonogram

Týden 1–2

Demontáže a úklid

Demontáž eternitové krytiny (specialista na azbest), vyklizení interiéru, odvoz odpadu.

Týden 3–4

Střecha a klempířina

Pokládka nové krytiny, výměna okapů, drobné krovařské opravy.

Týden 4–6

Sanace suterénu + elektro

Otlučení vlhkých omítek, sanační omítka. Souběžně instalace nového rozvaděče a revize elektroinstalace.

Týden 6–8

Koupelny a kuchyně

Demontáže, nová sanita, kuchyňská linka, obklady, spotřebiče.

Týden 8–10

Podlahy, malby, dokončovací práce

Broušení parket, pokládka laminátu, malba interiéru, výměna vstupních dveří, kompletace.

Týden 10–12

Předání a kolaudace

Úklid, revize, energetický štítek, kontrolní obhlídka, předání klíčů.

Varianta 2 — Střední

„Moderní rodinné bydlení"

Zlatá střední cesta. Dům zvenku i zevnitř omladíme tak, aby splňoval současné standardy bydlení i energetické nároky, přičemž zachováme jeho charakter — parkety, dispozici, atmosféru klidné lokality. Po dokončení získáte plně funkční dům třídy C, do kterého se přistěhujete s nábytkem a další roky nemusíte sahat. Vhodné pro rodiny s dětmi nebo páry, které berou rekonstrukci jako jednorázovou investici.

Celkem
3 215 000 Kč
Doba realizace
5–7 měsíců
Cena za m²
~19 500 Kč
Energ. úspora
~ 55 %
Stávající stav
Po rekonstrukci — Střední varianta
AI vizualizace „Po" ještě nebyla vygenerována.
Před Po — Střední

Co se v této variantě udělá

✓
Vše z varianty „Levná"jako základ rozsahu
✓
Zateplení fasády ETICS 16 cm+ minerální omítka, sokl XPS 8 cm
✓
Zateplení podkroví 30 cmminerální vata mezi krokve + parozábrana
✓
Nová okna PVC 6-komor, 3-sklo14 ks, Ug = 0,5 W/m²K
✓
Hloubková sanace vlhkostichemická injektáž + sanační omítka — trvalé řešení
✓
Kompletní reinstalace elektřinynový rozvod, hromosvod, dostatek zásuvek (4× FTP, USB-C)
✓
Kompletní reinstalace vody a kanalizacenové rozvody PPR/Geberit, výměna stoupaček
✓
Nový kondenzační plynový kotelvýměnou za starý — výrazně vyšší účinnost
✓
Obě koupelny standard pluskvalitní vana/sprcha, designové obklady, podlahové vytápění
✓
Nová kuchyň „na míru" (dolní)kvalitní lamino/dýha, kvalitní spotřebiče
✓
Nové interiérové dveře — 10 ksobložková zárubeň, lamino/CPL
✓
Renovace všech parket + nové podlahy jindevinylové dílce v zóně koupelen a chodeb

Jak to bude vypadat — vizualizace

Indikativní vizualizace, jak by mohly jednotlivé prostory vypadat po dokončení této varianty. Akcent na světlé materiály, masivní dřevo, jednoduché linie a obnovené původní detaily (parkety, výška stropů).

Obývací pokoj — stávající stav
Obývací pokoj — Střední
PŘEDPO
Obývací pokoj (1. NP)Vápenné stěny, obnovené dubové parkety, nová PVC okna, plochý radiátor. Skandinávská sedačka v ovesné boucle, dub, fíkus.
Pokoj s parkety — stávající stav
Pokoj s parkety — Střední
PŘEDPO
Ložnice (2. NP)Parkety přebroušené a olejované. Nová PVC okna se slim rámem, čalouněné čelo postele, mosazné úchytky, sušená pampová tráva.
Dolní kuchyně — stávající stav
Dolní kuchyně — Střední
PŘEDPO
Dolní kuchyněShaker linka na míru, dubová pracovní deska, beige zellige obklady. Integrované spotřebiče, otevřené dubové police s keramikou.
Horní kuchyně — stávající stav
Horní kuchyně — Střední
PŘEDPO
Horní kuchyněSage green shaker fronty s mosaznými úchytkami, dubová deska, ručně glazované obklady. Sekundární kuchyně dvougeneračního domu.
Koupelna — stávající stav
Koupelna — Střední
PŘEDPO
KoupelnaSubway obklady do stropu, walk-in sprcha s rainfall hlavou, plovoucí dubová skříňka s dvojumyvadlem, podlahové vytápění.
Schodiště — stávající stav
Chodba se schody — Střední
PŘEDPO
Chodba se schodyLambriky obnovené do přírodní borovice, glass-block panel zachován jako dobový detail. Dubové schody, tmavě šedý runner s mosaznými tyčemi.
Suterén — stávající stav
Suterén — Střední
PŘEDPO
SuterénHloubková sanace, epoxidová podlaha, LED osvětlení po obvodu. Dubová vinotéka, ponk pod oknem, prostor pro hobby i sklad.
Garáž — stávající stav
Garáž — Střední
PŘEDPO
GarážAntracitová sekční vrata se skleněným pruhem, epoxidová podlaha, dubový ponk s organizovaným nářadím, e-bikes na slatwallu.
Kůlna — stávající stav
Kůlna — Střední
PŘEDPO
KůlnaDřevo ošetřené olejem, nová izolovaná podlaha, ponk dubový s nářadím. Akcentní bílá stěna, kamna na dříví, LED pendant. Workshop s charakterem.

Detailní rozpočet

Ceny zahrnují materiál, práci a 21 % DPH. U specifických oblastí (např. vlhkost) je započítaná i 10 % rezerva.

Střecha & podkroví

585 000 Kč18 %
Demontáž a likvidace eternituvč. nebezpečného odpadu, 200 m²
95 000 Kč
Kontrola a obnova krovuvýměna napadených prvků, impregnace
55 000 Kč
Betonová krytina TONDACH BRAMAC nebo KM BETAvč. fólií, latí, hřebenáčů
285 000 Kč
Zateplení podkroví — minerální vata 30 cmmezi a pod krokve + parozábrana, 90 m²
95 000 Kč
Klempířské prvky vč. lemovánítitanzinek nebo hliník, lakovaný
55 000 Kč

Fasáda — zateplení ETICS

295 000 Kč9 %
Lešení (montáž, pronájem 8 týdnů, demontáž)cca 220 m² plochy
52 000 Kč
Příprava podkladu, drobné opravy omítky
22 000 Kč
ETICS — EPS 70F tl. 160 mmkompletní systém vč. lepidla, kotev, výztuže
155 000 Kč
Sokl — XPS tl. 80 mm + soklový profil
28 000 Kč
Finální omítka — silikon-silikátovástrukturovaná, světlý odstín
38 000 Kč

Okna & dveře

310 000 Kč10 %
Nová plastová okna PVC, 6-komor, 3-skloVEKRA Premium nebo OKNOTHERM, 14 ks, Uw = 0,8
215 000 Kč
Demontáž starých oken + montáž novýchvč. parapetů, pěn, pásek
45 000 Kč
Bezpečnostní vchodové dveře tř. 3SOLODOOR/SECURIDO, sklomet
50 000 Kč

Suterén & vlhkost — hloubková sanace

215 000 Kč7 %
Chemická injektáž zdivasilikonová mikroemulze v hladině 30 cm nad terénem
85 000 Kč
Otlučení vlhkých omítek (v plné šířce výskytu)
28 000 Kč
Sanační omítkový systém — 3 vrstvyBaumit Sanova Pro nebo Cemix
62 000 Kč
Větrací mřížky, vysoušení, odvlhčovač
15 000 Kč
Nátěry, podlaha — opravy
25 000 Kč

Elektroinstalace — kompletní reinstalace

340 000 Kč11 %
Demontáž stávajících rozvodů
18 000 Kč
Nový rozvaděč 24-modulový + chráničeFI + OPV3 + LED zóny
42 000 Kč
Kompletní rozvody CYKY (silnoproud)cca 600 bm, 165 m² domu
125 000 Kč
Slaboproud — internet, anténa, alarm přípravaFTP rozvody do každé místnosti
45 000 Kč
Zásuvky, vypínače, svítidlaSCHNEIDER Asfora nebo OBZOR, LED osvětlení
68 000 Kč
Hromosvod + zemnění
22 000 Kč
Výchozí revize
20 000 Kč

Topení & voda

295 000 Kč9 %
Nový kondenzační plynový kotel BUDERUS/VAILLANT 24 kWvč. ekvitermní regulace, jednotka kombinovaná
105 000 Kč
Reinstalace ÚT — nové trubky, demontáž starýchměď nebo PEX
85 000 Kč
Nové radiátory KORADO 14 ksVK / VKM typy, termohlavice
55 000 Kč
Nový rozvod studené/teplé vodyPPR, nové stoupačky, redukční ventil
50 000 Kč

Koupelny (2×)

365 000 Kč11 %
Bourání, demontáž, příprava (obě)
28 000 Kč
Hydroizolace, podlahové vytápění (obě)elektrické rohože pod dlažbou
45 000 Kč
Obklady + dlažba RAKO/IMOLA střední třídacelkem 80 m², lepidla, spárky
115 000 Kč
Sanita — vana 170, sprchový kout, 2× WC závěsné, 2× umyvadloRAVAK, GROHE, ROCA
95 000 Kč
Baterie, doplňky, zrcadla, věšákyHANSGROHE Talis nebo GROHE Eurosmart
38 000 Kč
Drobné instalatérské + elektro úpravy
44 000 Kč

Kuchyně — dolní + úprava horní

295 000 Kč9 %
Nová kuchyňská linka — dolní, na míru4 bm, lamino premium, soft-close
155 000 Kč
Pracovní deska — kompakt nebo umělý kámen
28 000 Kč
Spotřebiče — BOSCH Serie 4 nebo SIEMENSindukce, trouba, mikro, digestoř, lednice, myčka
68 000 Kč
Refresh horní kuchyně — nátěr, nové úchytky, nové dvířka, deska
35 000 Kč
Skleněný panel za linkou, osvětlení, elektro
9 000 Kč

Podlahy

155 000 Kč5 %
Renovace parket — broušení, tmel, lak75 m², 3× lak PU
52 000 Kč
Vinylová podlaha klikací — chodby, kuchyně, ložnicecca 65 m², AC5, voděodolný
68 000 Kč
Soklové lišty, ukončovací profily, podložky
22 000 Kč
Renovace suterénní podlahy + nátěr
13 000 Kč

Interiérové dveře + truhlařina

115 000 Kč4 %
10× interiérové dveře CPL/lamino + obložkové zárubněSOLODOOR Klasik nebo INVADO
85 000 Kč
Kování, prahy, oblouky
18 000 Kč
Zabudované skříně — 2 ks na chodbě
12 000 Kč

Malby, štuky, drobnosti

105 000 Kč3 %
Plošná příprava stěn, štukování, broušení
42 000 Kč
Penetrace + malba 2× HET, prémiová bílácca 540 m²
55 000 Kč
Drobnosti — lišty, kryty, dorovnání
8 000 Kč

Projekt, povolení, dozor, rezerva

140 000 Kč4 %
Projektová dokumentace pro stavební povolenívč. statického posouzení zateplení
45 000 Kč
Stavební povolení, poplatky, ohlášení
12 000 Kč
Stavební dozor (TDS) — 6 měsícůdoporučujeme
55 000 Kč
Energetický průkaz PENB
8 000 Kč
Úklid, kontejnery, drobnosti3× velkokapacitní kontejner
20 000 Kč
Celkem varianta „Střední"
vč. DPH 21 % · stav cen 2026 · vč. rezervy 5 %
3 215 000 Kč
19 500 Kč / m²

Předpokládaný harmonogram

Měsíc 1

Příprava a bourací práce

Projekt, povolení, vyklizení, demontáže (eternit, sanita, podlahy, kuchyň), suterén — otlučení.

Měsíc 2

Hrubá fáze — střecha + vlhkost + sítě

Nová střecha vč. zateplení podkroví. Souběžně injektáž vlhkosti, nové elektro a voda v hrubém stavu.

Měsíc 3

Obálka domu — fasáda + okna

Lešení, ETICS, nová okna, nová vchodová sestava. Souběžně sanační omítky v suterénu.

Měsíc 4

Vnitřní práce — koupelny, kuchyň

Obklady, dlažby, sanita, podlahové topení. Nový kotel, dokončení rozvodů ÚT a vody.

Měsíc 5

Povrchy a dveře

Štukování, malby, podlahy (renovace parket + nová vinylka), interiérové dveře, kompletace elektro.

Měsíc 6–7

Finalizace a předání

Detail práce, úklid, revize (elektro, plyn), energetický štítek, předání investorovi.

Varianta 3 — Prémium

„Klíč v ruce — energeticky soběstačný dům"

Komplexní proměna domu na soudobé prémiové bydlení. Tepelné čerpadlo místo plynu, fotovoltaika 10 kWp s baterií, podlahové vytápění v přízemí, rekuperace, smart home. Architektonický návrh otevírá přízemí do jednoho velkého obytného prostoru s krbem a přímým vstupem na terasu. Energetická třída A, designové materiály, kuchyně s ostrůvkem, walk-in šatna. Vhodné pro náročného uživatele, který chce v Náchodě bydlení na úrovni novostavby — bez novostavby.

Celkem
7 105 000 Kč
Doba realizace
9–12 měsíců
Cena za m²
~43 000 Kč
Energ. úspora
~ 80 %
Stávající stav
Po rekonstrukci — Prémium varianta
AI vizualizace „Po" ještě nebyla vygenerována.
Před Po — Prémium

Co se v této variantě udělá

✓
Vše ze „Střední" variantyv prémiovém provedení materiálů
✓
Tepelné čerpadlo vzduch-voda 12 kWNIBE / DAIKIN, akumulační nádrž 300 L
✓
Fotovoltaika 10 kWp + baterie 10 kWhSOLAX / GOODWE hybridní střídač
✓
Podlahové vytápění v celém přízemínový potěr, anhydrit, max. komfort
✓
Řízené větrání s rekuperacícentrální jednotka ATREA Duplex, účinnost 85 %
✓
Otevřený obytný prostor v přízemístatický zásah — bourání nenosné příčky, ocelový průvlak
✓
Velkoformátová okna a terasové dveřeHEROAL nebo SCHÜCO, hliník/dřevo
✓
Designové koupelnyvelkoformátové obklady, samostatně stojící vana, rain shower
✓
Kuchyň s ostrůvkem a prémiové spotřebičeNEFF / MIELE, kompozit. deska
✓
Smart home — LOXONE / TECOžaluzie, světla, klima, alarm, kamerový systém
✓
Hloubková sanace suterénu s vnější izolacíodkopání, asfaltové pásy, drenáž — trvalé řešení
✓
Krásná dřevěná terasa s pergolou40 m², impregnovaný modřín
✓
Zprovoznění studny + zavlažování zahradynový čerpadlový agregát, automatika
✓
Sauna v suterénufinská infrasauna pro 2–4 osoby

Jak to bude vypadat — vizualizace

Vizualizace v prémiové variantě pracují s teplými materiály — masivní dub, terakotové akcenty, mosazné detaily, kvalitní textilie. Cílem je atmosféra prémiové horské chalupy ve spojení s technologickou vyspělostí — nejde o sterilní „developerský standard", ale o domov s charakterem.

Obývací pokoj — stávající stav
Obývací pokoj — Prémium
PŘEDPO
Obývací pokoj (1. NP)Limewash v teplém chalk tónu, jedna stěna v tmavé terakotě. Široké dubové parkety, sametová sage-green sedačka, mosazný + ořech stolek. Hoxter krb s ručně kladenými obklady.
Ložnice — stávající stav
Ložnice — Prémium
PŘEDPO
Master ložnice (2. NP)Vestavěná ořechová šatna od podlahy ke stropu s LED osvětlením, čalouněné čelo postele v lněné stěně, sklenné závěsné lampy, vintage perský běhoun.
Dolní kuchyně — stávající stav
Hlavní kuchyně — Prémium
PŘEDPO
Hlavní kuchyně s ostrůvkemFluted dubové fronty, Dekton deska, mramorový splash slab. Tall pantry v tmavé zeleni, brass baterie, Miele/Neff integrované spotřebiče včetně parní trouby.
Horní kuchyně — stávající stav
Horní kuchyně — Prémium
PŘEDPO
Horní kuchyňka — guest suiteKompaktní luxus: smoked oak skříňky, kuchyňka pro hosty s Calacatta-like quartz deskou a podobnou backsplash. Dornbracht baterie. Spa-quality.
Koupelna — stávající stav
Master koupelna — Prémium
PŘEDPO
Master koupelnaVelkoformátové porcelánové slaby v mramoru, ořech akcentní stěna, samostatně stojící vana s brass deck filler. Walk-in sprcha s rainfall.
Schodiště — stávající stav
Chodba se schody — Prémium
PŘEDPO
Reprezentativní vstupZábradlí na zakázku ze stínované oceli + ořech. Curated gallery wall, lněný runner, statement pendant po celé výšce schodiště. Underfloor heating.
Suterén — stávající stav
Suterén wellness — Prémium
PŘEDPO
Wellness — sauna v suterénuMicrocement v teplé jíl tónu, polished beton s podlahovým vytápěním. Finská sauna pro 2-4 osoby (Tylo/Harvia) za frameless sklem. Cold plunge alcove, nika pro relaxaci.
Garáž — stávající stav
Garáž — Prémium
PŘEDPO
Premium garáž + home gymPolished beton, premium antracitová vrata s prosklením. Tesla Wall Connector, home gym corner s rubber zone, slatwall, statement pendant. Magazine-worthy.
Kůlna — stávající stav
Kůlna jako studio — Prémium
PŘEDPO
Garden studio (bývalá kůlna)Pivot vstupní dveře v antracitu + sklo, velký VELUX světlík do původního krovu. Polished beton, dubový pracovní stůl, čtecí koutek, kuchyňka v matné černé. Architectural Digest.

Detailní rozpočet

Prémiový rozsah; ceny zahrnují materiál, práci a 21 % DPH, vč. rezervy 8 %. U technologií jsou ceny před dotacemi (NZÚ a NPO mohou pokrýt 30–60 % nákladů na TČ + PV).

Střecha & podkroví — prémium

720 000 Kč10 %
Demontáž eternitu + likvidace
95 000 Kč
Rozsáhlejší výměna krovu + impregnacev podkroví záměr vytvořit obytný prostor
125 000 Kč
Pálená krytina TONDACH STODO 12 antracittradiční materiál, životnost 80+ let
340 000 Kč
Zateplení podkroví — dřevovláknitá izolace STEICO 40 cmletní tepelná stabilita, parobrzda
125 000 Kč
Klempířské prvky titanzinek RHEINZINKantracitový
75 000 Kč
Střešní okna VELUX (3 ks)do podkroví, vč. lemování
95 000 Kč

Fasáda — ETICS premium

420 000 Kč6 %
Lešení (10 týdnů)
65 000 Kč
Dřevovláknitá izolace STEICO 20 cmekologičtější + lepší letní stabilita
235 000 Kč
Sokl XPS 10 cm + kamenný obklad spodní částipřírodní pískovec / lícová cihla
68 000 Kč
Silikon-silikátová omítka + designové akcentydvoubarevné členění, dřevěné lamely
52 000 Kč

Okna & dveře — hliník/dřevo

580 000 Kč8 %
Hliníko-dřevěná okna SCHÜCO/HEROAL, 3-sklo Uw 0,714 ks, designová klika, mikroventilace
385 000 Kč
Terasové posuvné dveře HS Portal 3 × 2,3 m
125 000 Kč
Bezpečnostní vstupní dveře s elektronickým zámkemtřída 4, biometrie / čip
85 000 Kč
Předokenní žaluzie elektrické (přízemí)integrace s smart home
— v rámci smart
Montáž, zapěnění, parapety
— vč. ceny oken

Suterén — komplexní izolace

425 000 Kč6 %
Výkopové práce kolem obvodu domucca 35 bm, hloubka 1,8 m
95 000 Kč
Vodorovná injektáž zdiva
85 000 Kč
Asfaltové pásy + nopová fólie ICOPALkompletní vnější izolace
95 000 Kč
Drenáž vč. čerpací jímky
55 000 Kč
Sanační omítky uvnitř + povrchové úpravy
75 000 Kč
Příprava suterénu pro saunu/relax zónuzděné dělící příčky, podlaha
20 000 Kč

Tepelné čerpadlo + akumulace

520 000 Kč7 %
Tepelné čerpadlo NIBE F2120-12 (vzduch-voda)12 kW, COP 4,5
285 000 Kč
Akumulační nádrž 300 L + směšovací uzel
68 000 Kč
Bivalentní zapojení — pro chladící režim v létě
35 000 Kč
Demontáž stávajícího plynového kotle, ukončení plynu (volitelně)
22 000 Kč
Regulace IQE + komunikace se smart home
45 000 Kč
Montáž venkovní jednotky, propojení, zkušební provoz
65 000 Kč

Fotovoltaika + baterie

485 000 Kč7 %
FV panely JINKO Tiger 22× 460 Wp = 10,12 kWpmonokrystalické half-cut
155 000 Kč
Hybridní střídač GOODWE 10 kW
85 000 Kč
Baterie LiFePo4 10 kWh — PYLONTECH3 moduly
155 000 Kč
Konstrukce + DC/AC kabeláž + jištění
55 000 Kč
Projekt, revize, registrace u distribuce, monitoring
35 000 Kč

Podlahové vytápění + rekuperace

485 000 Kč7 %
Demontáž stávajících podlah v přízemí
28 000 Kč
Podlahové vytápění REHAU/IVAR — okruhy + rozdělovačecca 90 m² přízemí
145 000 Kč
Anhydritová litá podlaha + tepelně-akustická izolacetl. 60–80 mm
85 000 Kč
Centrální rekuperace ATREA Duplex 380vč. potrubí, anemostatů
155 000 Kč
Doplňky — tlumiče hluku, ventilátory
22 000 Kč
Zkušební provoz, vyvážení, regulace
50 000 Kč

Elektroinstalace + smart home

595 000 Kč8 %
Demontáž + nová elektroinstalace 165 m²
195 000 Kč
Smart home LOXONE — moduly, server, scénářežaluzie, světla, klima, alarm
175 000 Kč
LED osvětlení — designová svítidla, profily, dimování
95 000 Kč
Audio multiroom (4 zóny)
35 000 Kč
Kamerový systém + alarm s GSM
55 000 Kč
Hromosvod, výchozí revize, dokumentace
40 000 Kč

Koupelny — designové (2×)

680 000 Kč10 %
Bourání + příprava (vč. statického posouzení)
38 000 Kč
Velkoformátové obklady FLAVIKER nebo MAGICA120 × 240 cm, kámen/dřevo dekor
195 000 Kč
Samostatně stojící vana DURAVIT/KALDEWEImaster koupelna
75 000 Kč
Walk-in sprchový kout s rain showeremHANSGROHE Pulsify, sklo bez rámu
85 000 Kč
Závěsná WC GEBERIT Sigma 70 (2 ks)
45 000 Kč
Designové umyvadlové sestavy + zrcadla podsvícená
95 000 Kč
Baterie HANSGROHE Metropol, doplňky, věšáky
65 000 Kč
Hydroizolace, lepidla, spárky, drobnosti
42 000 Kč
Sauna pro 2–4 osoby v suterénu — TYLO/HARVIAvč. kabin, kamen, osvětlení
40 000 Kč

Kuchyně s ostrůvkem + horní

555 000 Kč8 %
Designová kuchyň na míru5 bm + ostrůvek, dýha/lakované MDF, soft-close, push-pull
295 000 Kč
Kompaktní pracovní deska DEKTON / SILESTONE
75 000 Kč
Spotřebiče MIELE/NEFFindukce, parní trouba, mikro, lednice 50:50, vinotéka, myčka
155 000 Kč
Skleněný panel s LED osvětlením
15 000 Kč
Modernizace horní kuchyně — nová dvířka + deska
15 000 Kč

Podlahy — prémium

285 000 Kč4 %
Renovace parket — kompletní (broušení, tmel, olej)
62 000 Kč
Dřevěná parketa DUB rustik 220 mm — přízemímasivní vlysy, do podlah. topení
155 000 Kč
Velkoformátová dlažba — chodby, koupelnyFLAVIKER 60×120 cm
55 000 Kč
Soklové lišty, designové prahy
13 000 Kč

Vnitřní dveře, vestavby

235 000 Kč3 %
Designové dveře SAPELI nebo CAG, 10 ksvč. obložkových zárubní, výška 210 cm
155 000 Kč
Vestavěné skříně a šatnaBoConcept nebo na míru
65 000 Kč
Kování DORMA / FSB, pakování, montáž
15 000 Kč

Otevření přízemí — statika + povrchy

280 000 Kč4 %
Statický posudek otevření přízemí
22 000 Kč
Vybourání nenosných příček + úprava nosnévložení ocelového průvlaku IPE 200
95 000 Kč
Krb akumulační — moderní HOXTERvč. komínu, dlažby
95 000 Kč
Štukování, malby — prémiové barvy CAPAROL
68 000 Kč

Terasa, zahrada, studna

385 000 Kč5 %
Dřevěná terasa s pergolou — modřín / TermoWood40 m², latě, montáž, ocelová konstrukce
235 000 Kč
Zprovoznění studny — čerpadlo, automatika, filtrace
65 000 Kč
Automatické zahradní zavlažování — HUNTER4 sekce, sensor srážek
55 000 Kč
Drobné terénní úpravy, schodiště, osvětlení zahrady
30 000 Kč

Projekt, povolení, dozor, rezerva

455 000 Kč6 %
Architektonický návrh interiéru + technický projekt
125 000 Kč
Statika, požárně bezpečnostní řešení, EPB studie
65 000 Kč
Stavební povolení vč. všech vyjádření
22 000 Kč
Stavební dozor (TDS) + autorský dozor — 10 měsíců
125 000 Kč
Energetický průkaz třídy A — dokumentace pro NZÚ
18 000 Kč
Úklid, kontejnery, drobnosti
35 000 Kč
Rezerva 8 % na neočekávané položky
65 000 Kč
Celkem varianta „Prémium"
vč. DPH 21 % · stav cen 2026 · vč. rezervy 8 %
7 105 000 Kč
43 000 Kč / m²

Dotace, které lze v rámci této varianty čerpat

Nová zelená úsporám (NZÚ) — komplexní rekonstrukce s úsporou energie ≥ 60 %: až 650 000 Kč (zateplení obálky, výměna zdroje, FV, rekuperace).

Tepelné čerpadlo — samostatná dotace až 140 000 Kč při výměně plynového kotle.

Fotovoltaika 10 kWp + baterie — dotace až 200 000 Kč.

Reálná čistá investice po dotacích může být zhruba o 700 000–990 000 Kč nižší (přesné částky závisí na aktuálních podmínkách v době podání žádosti).

Předpokládaný harmonogram

Měsíc 1–2

Příprava, projekt, povolení, demontáže

Architektonický návrh, projektová dokumentace, stavební povolení. Souběžně vyklizení, demontáže (eternit, sanita, podlahy, vnitřní příčky).

Měsíc 3

Hrubé stavební práce a sítě

Statický zásah (průvlak), bourání příček. Nová elektroinstalace a rozvody vody/kanalizace. Souběžně výkop kolem domu pro vnější izolaci suterénu.

Měsíc 4–5

Obálka — střecha + fasáda + okna

Nová pálená střecha vč. zateplení 40 cm. ETICS s dřevovláknitou izolací. Nová hliníko-dřevěná okna + terasové dveře. Suterén — vnější asfaltové izolace, drenáž.

Měsíc 6

Technologie

Instalace tepelného čerpadla, akumulační nádrž. Podlahové vytápění + anhydrit. Centrální rekuperace. Fotovoltaika na střechu vč. baterií. Smart home rozvody.

Měsíc 7–8

Vnitřní práce a designové prvky

Designové koupelny (velkoformátové obklady, walk-in sprcha, vana). Kuchyň s ostrůvkem. Krb. Štuky, malby, parkety, dlažby.

Měsíc 9–10

Dokončovací práce

Vnitřní dveře, vestavby, šatna. Sauna v suterénu. Smart home kompletace, integrace, scénáře. Terasa s pergolou, automatické zavlažování.

Měsíc 11–12

Finalizace, revize, předání

Energetický průkaz třídy A, kolaudace, revize. Podání žádostí o dotace (NZÚ). Předání kompletního domu „klíč v ruce".

Srovnání

Tři varianty vedle sebe

Stejná východiska, tři různé cíle. Hodí se srovnat, kde každá varianta investuje a kam ji to zařadí mezi domy v okolí.

Položka Levná Střední Prémium
Střecha — likvidace eternitu + nová krytinaAsfaltové šindeleBetonová krytinaPálená TONDACH
Zateplení fasády— (jen oprava)EPS 16 cmSTEICO 20 cm + kámen
Zateplení podkroví—Min. vata 30 cmDřevovlákno 40 cm
OknaRenovace stávajícíchPVC 3-skloAl/dřevo 3-sklo + HS
Vstupní dveřeStandardBezpečnostní tř. 3Tř. 4 + biometrika
Suterén — vlhkostSanační omítkaInjektáž + sanaceVnější izolace + drenáž
ElektroinstalaceBezpečnostní upgradeKompletní výměna+ smart home LOXONE
TopeníStávající plynNový kondenzační kotelTep. čerpadlo + podl. vyt.
Rekuperace——Centrální ATREA
Fotovoltaika——10 kWp + 10 kWh baterie
KoupelnyRefresh (sanita, baterie)Kompletně nové, standardDesignové, walk-in, vana
KuchyňIKEA-class linkaNa míru, premium laminoDesignová s ostrůvkem
PodlahyParkety + laminátParkety + vinylDub masiv + 60×120 dlažba
Interiérové dveře2 ks lokálně10 ks lamino CPLSAPELI / CAG design
Studna + zavlažování——Zprovoznění + automatika
Terasa——40 m² s pergolou
Sauna——Finská v suterénu
Otevřené přízemí—— (původní dispozice)Bourání příček + průvlak
Energetická třída po rekoF → EF → CF → A
Trvání rekonstrukce2–3 měsíce5–7 měsíců9–12 měsíců
Cena / m²~7 800 Kč~19 500 Kč~43 000 Kč
Celkem investice do rekonstrukce1 285 000 Kč3 215 000 Kč7 105 000 Kč

⚠ Uvedené částky jsou kvalifikovaný odhad na základě fotografií, dokumentace a aktuálních ceníků 2026. Skutečné ceny od dodavatelů se mohou lišit o ±10–15 % v závislosti na regionu, dostupnosti řemeslníků a aktuálních cenách stavebních materiálů.

Celková Investice

Cena nemovitosti + rekonstrukce v kontextu

Co bude celkem stát „dům za kytkou s vlastní zahradou v Náchodě" v jednotlivých scénářích — a kam to zařadí celkovou investici v porovnání s podobnými realitami v lokalitě.

Varianta „Levná"

Cena nemovitosti5 450 000 Kč
Daně a poplatky (~2 %)110 000 Kč
Rekonstrukce1 285 000 Kč
Celkem6 845 000 Kč

Cca 41 500 Kč/m² — výrazně pod cenou srovnatelné novostavby. Vhodné pro kupce, který chce začít bydlet hned a má hotových 1–2 mil. Kč na finální dotahování.

Varianta „Střední"

Cena nemovitosti5 450 000 Kč
Daně a poplatky (~2 %)110 000 Kč
Rekonstrukce3 215 000 Kč
Celkem8 775 000 Kč

Cca 53 200 Kč/m². Po rekonstrukci by tržní hodnota měla být 9–10 mil. Kč — investice se víceméně promítne 1:1 do hodnoty. Ideální poměr cena/výkon.

Varianta „Prémium"

Cena nemovitosti5 450 000 Kč
Daně a poplatky (~2 %)110 000 Kč
Rekonstrukce7 105 000 Kč
− dotace NZÚ (orient.)−900 000 Kč
Celkem po dotacích11 765 000 Kč

Cca 71 300 Kč/m². Investice nad tržní strop pro lokalitu — návratnost spíš v podobě komfortu, prestiže a velmi nízkých provozních nákladů (PV + tep. čerpadlo).

Galerie

Aktuální stav domu

Klikněte na fotku pro zvětšení. Vidíte tu i to, co dnes ještě stojí — parkety, dispozici, charakter staré stavby. To je to, co se vyplatí v rekonstrukci zachovat.

Doporučení

Která varianta dává v tomto domě nejvíc smyslu?

Z analýzy stavu i polohy vychází jako objektivně nejvyváženější varianta „Střední". Celková investice cca 8,8 mil. Kč zhruba odpovídá tržní hodnotě obdobně velkých zrekonstruovaných domů v Náchodě a okolí, dům je po dokončení moderní, energeticky úsporný a bez větších kompromisů.

Varianta „Levná" je legitimní cestou pro někoho s napjatým rozpočtem nebo pro kupce, který chce postupně investovat z vlastních úspor — vědomě v ní však zůstává „energetická hypotéka" v podobě nezatepleného domu s vyššími provozními náklady.

Varianta „Prémium" má svůj smysl pro náročného investora nebo pro toho, kdo chce vědomě udělat z domu „showcase v lokalitě" a má prostředky 12+ mil. Kč. Z investičního pohledu se přeplácí, ale rozdíl od „Střední" jde do komfortu, prestiže a provozních nákladů, které budou poloviční oproti zbytku zástavby.

V každém z těchto scénářů ovšem zůstává největším bohatstvím samotný pozemek — 1 495 m² u lesa, který se dnes v takové velikosti a kvalitě v dosažitelné vzdálenosti od Náchoda téměř nedá nahradit.